Miasta działają na podstawie przepisów usg (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, ze zm.). Do zadań organów wykonawczych gmin miejskich (prezydentów, burmistrzów) należy m.in. wykonywanie uchwal organu stanowiącego (rady miasta) i zadań określonych przepisami prawa oraz gospodarowanie mieniem komunalnym, wykonywanie budżetu, kierowanie bieżącymi sprawami miasta oraz reprezentowanie go na zewnątrz (art. 30 i 31 usg). Zgodnie z art. 11 ust. 1 ugn organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi miasta są ich organy wykonawcze.
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ugn gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Ugn w art. 24 ust. 1 wprowadza pojęcie gminnego zasobu nieruchomości, do którego należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności miasta i nie zostały oddane w UW, oraz nieruchomości będące przedmiotem UW. Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w UW, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa (art. 21 ugn).
Gospodarka nieruchomościami to ogół czynności faktycznych i prawnych, które składają się na zarządzanie, dysponowanie, zajmowanie się nieruchomościami. Najbardziej ogólne reguły gospodarowania nieruchomościami zawarto w przepisach kc, a w szczególności w art. 140. Z treści tego przepisu wynika prawo właściciela nieruchomości do jej posiadania, pobierania z niej pożytków i rozporządzania nią. Szczególne regulacje w stosunku do gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości są zawarte m.in. w ugn (dział II w art. 10-91). W ustawie tej określono zasady gospodarowania tym zasobem. Normatywną podstawę określenia czynności, które składają się na pojęcie gospodarowania nieruchomościami gminy, stanowią art. 23 ust. 1 i art. 25 ust. 2 ugn Zgodnie z art. 25 ust. 2 ugn gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1 tej ustawy. W przepisie tym wymieniono następujące czynności: ewidencjonowanie nieruchomości, zapewnienie wyceny nieruchomości, sporządzenie planów wykorzystania zasobów, zabezpieczenie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem, wykonywanie czynności związanych z naliczeniem należności za nieruchomości udostępnione z zasobu i prowadzenie windykacji tych należności, współpracę z innymi organami, które gospodarują nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi, zbywanie oraz nabywanie nieruchomości wchodzących w skład zasobu, wydzierżawianie, wynajmowanie i użyczanie nieruchomości wchodzących w skład zasobu, podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym, w szczególności w sprawach dotyczących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości, o roszczenia ze stosunków najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, składanie wniosków o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości Skarbu Państwa oraz wpis w księdze wieczystej.
Ewidencjonowanie nieruchomości obejmuje w szczególności: oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości; powierzchnie nieruchomości; wskazanie dokumentu potwierdzającego posiadanie przez Skarb Państwa praw do nieruchomości, w przypadku braku księgi wieczystej; przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, a w przypadku braku planu – w studium; wskazanie daty ostatniej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu UW nieruchomości Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste lub daty ostatniej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości Skarbu Państwa; informacje o zgłoszonych roszczeniach do nieruchomości; informacje o toczących się postępowaniach administracyjnych i sądowych (art. 23 ust. 1c ugn).
Plany wykorzystania miejskiego zasobu nieruchomości, zgodnie z art. 25 ust, 2a ugn, opracowywane są na okres 3 lat. Plan zawiera w szczególności: zestawienie powierzchni nieruchomości zasobu oraz nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, prognozę dotyczącą udostępnienia nieruchomości zasobu oraz nabywania nieruchomości do zasobu, prognozę poziomu wydatków związanych z udostępnieniem nieruchomości z zasobu oraz nabywaniem nieruchomości do zasobu, prognozę wpływów osiąganych z opłat z tytułu UW nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste oraz opłat z tytułu trwałego zarządu nieruchomości, prognozę dotyczącą aktualizacji opłat z tytułu UW nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste oraz opłat z tytułu trwałego zarządu nieruchomości oraz program zagospodarowania nieruchomości zasobu (Regulacje prawne dotyczące planów wykorzystania zasobów nieruchomości skarbowych zostały zawarte w art. 23 ust. 1da i ust. 1db ugn).
Stosownie do art. 12 ugn, właściwy organ jest zobowiązany do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane. Można uznać, że pojęcie to obejmuje czynność faktyczne i czynności prawne, przy czym prawidłowość prowadzenia gospodarki ustawodawca odnosi do spełniania niektórych warunków lub osiągania wskazanych celów, np. podejmowanie czynności określonych w art. 23 ust. 1 lub art. 35 ugn. Prawidłowo gospodarka nieruchomościami to także zachowanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, ustalanie i zachowanie stanu własności, planowane przestrzenne, podejmowanie racjonalnych decyzji dotyczących zbywania i nabywania nieruchomości (Bończak- Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz aktualizowany – opublikowano: LEX/el. 2024.). Można wymienić przykładowe zasady prawidłowej gospodarki nieruchomościami, takie jak: zasada racjonalnego gospodarowania (właściciel lub zarządca nieruchomości powinien podejmować decyzje zmierzające do najbardziej efektywnego i ekonomicznego wykorzystania nieruchomości), zasada zgodności z prawem (wszystkie decyzje i działania w zakresie gospodarowania nieruchomościami muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami prawa), zasada planowania przestrzennego (wszelkie decyzje związane z inwestycjami i zagospodarowaniem nieruchomości powinny być zgodne z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz WZ lub LICP), zasada transparentności i jawności (procesy sprzedaży, najmu, czy dzierżawy powinny być publicznie ogłaszane, a decyzje podejmowane w oparciu o jasne i obiektywne kryteria), zasada efektywności ekonomicznej (zarządzanie nieruchomościami powinno być prowadzone w sposób maksymalizujący korzyści finansowe dla właścicieli, przy jednoczesnym minimalizowaniu ryzyka i kosztów), zasada ochrony własności (zabezpieczenie przed nielegalnym użytkowaniem, ale także dbałość o prawidłową rejestrację stanu prawnego nieruchomości w księgach wieczystych).
Z art. 13 ust. 1 ugn wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków, nieruchomości mogą być przedmiotem: sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji a także wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek.
Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości (art. 67 ust. 1 ugn). Zgodnie z art. 67 ust. 2 ugn, przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen: 1) cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości, 2) cenę wywoławczą w drugim przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości, 3) cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu, 4) jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości.
Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3 ugn, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość (art. 67 ust. 3 ugn). Art. 67 ust. 3a ugn stanowi, że jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy tej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Zasady udzielania bonifikat od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 ugn określone zostały w art. 68 tej ustawy. Przepisy dotyczące określania wartości nieruchomości zawarto w art. 149-159 ugn.
Stosownie do art. 7 ugn, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Operat szacunkowy to opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Ma moc prawną dokumentu urzędowego. Zawiera wyniki przeprowadzonej wyceny. Jego formę i treść określało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (uchylone 9 września 2023 r.), a obecnie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (tj.: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy). Poprawna wycena to taka, która została wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego odpowiednie uprawnienia, oparto ją na właściwej metodzie wyceny (metoda porównawcza, kosztowa, dochodowa, mieszana), uwzględnia aktualne dane rynkowe. Z art. 23 ust. 1 pkt 2 oraz art. 25 ust. 2 ugn wynika, że właściwy organ zapewnia wycenę. Powinien on również dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie właściwy organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Poza ten zakres oceny i przydatności opinii dla rozstrzygnięcia sprawy organ nie powinien jednak wykraczać (Wyrok WSA w Łodzi z 24 października 2007 r. (II SA/Łd 802/07).).
Co do zasady, zgodnie z art. 28 ust. 1 i art. 37 ust. 1 ugn nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Wszystkie przypadki bezprzetargowego zbycia nieruchomości uregulowano szczegółowo w art. 37 ust. 2 – 3b ugn.
Wśród przepisów umożliwiających zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej, wiele kontrowersji w praktyce wywołuje art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn, który stanowi, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, które mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Ustawodawca w szczególności nie wyjaśnił, jak należy rozumieć zwrot, że zbywana nieruchomość nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość. Literalna, zawężająca interpretacja wyjątkowego przepisu, jakim jest art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn, może prowadzić do wniosku, że właściwy organ powinien ustalić nie tylko, że dana nieruchomość nie może być zbyta jako odrębna nieruchomość, ale również, że nie może być udostępniona (np. w drodze dzierżawy) lub zachowana w celu realizacji zadań własnych (np. promocji gminy) (Zob. R. Padrak, Zbywanie i oddawanie do korzystania nieruchomości samorządowych i Skarbu Państwa, Wrocław 2010 r., s. 123-124). Formami zagospodarowania nieruchomości publicznych, oprócz umów zbycia, są bowiem np. umowy o ich udostępnienie do korzystania, wymienione w art. 23 ust. 1 pkt 7a ugn (dzierżawa, najem i użyczenie nieruchomości). Biorąc to pod uwagę wydaje się, że zbycie nieruchomości lub jej części na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn będzie możliwe jedynie wtedy, gdy nieruchomość mająca być przedmiotem zbycia na podstawie omawianego przepisu, nie może być zbyta, udostępniona ani zagospodarowana na realizację zadań własnych bądź zleconych. Przy czym źródłem niemożliwości zagospodarowania nieruchomości lub jej części jako odrębnej nieruchomości powinny być okoliczności obiektywne. Ustawodawca nie wskazuje jednak tych okoliczności. Należy przy tym zauważyć, że wątpliwości budzi uznanie za taką okoliczność braku dostępu do drogi publicznej (stan ten może być usunięty poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej), wymiary nieruchomości uniemożliwiające jakakolwiek trwałą zabudowę (zagospodarowanie nieruchomości nie musi następować w każdym przypadku przez jej zabudowę). W orzecznictwie niekiedy dość liberalnie podchodzi się do możliwości zastosowania art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn. Przykładowo w wyroku z 15 czerwca 2010 r. NSA orzekł, że źródłem niemożliwości zagospodarowania nieruchomości lub jej części w inny sposób niż przez bezprzetargową sprzedaż (ustanowienia użytkowania wieczystego) na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości przyległej, może być brak chętnych do zawarcia umowy udostępnienia danej nieruchomości (Wyrok NSA z 15 czerwca 2010 r., I OSK 455/10, LEX nr 595388), co rodzi pytania np. o sposób wykazania zaistnienia tej okoliczności. W tej sytuacji pożądana wydaje się ingerencja ustawodawcy w celu zapewnienia prawidłowego stosowania art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn i wyjaśnienia, co znaczy sformułowanie o braku możliwości zagospodarowania nieruchomości jako odrębnej nieruchomości.
W odniesieniu do niektórych spraw dotyczących gospodarowania nieruchomościami publicznymi, kompetencje przysługują organowi stanowiącemu albo wojewodzie. W szczególności:
1. Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9a usg, do wyłącznej właściwości rady miasta należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych miasta przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady miasta jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość (bez względu na to/ na jaki okres zawierana była kolejna umowa). W przypadku nieuchwalenia zasad, organ wykonawczy ma obowiązek uzyskania od rady miasta indywidualnej zgody na dokonanie tych czynności.
Przepisy usg wprost nie określają zakresu regulacji, które mogą zostać określone w uchwale dotyczącej zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Przekazanie pewnych spraw do kompetencji organów stanowiących jst jest wyjątkiem, który musi być interpretowany ściśle i nie może prowadzić do swobodnego przejmowania przez nie do rozstrzygania w drodze uchwał wszystkich spraw ważnych z punktu widzenia gospodarki gminy (zob. np. wyrok NSA z 6 maja 2003 r., II SA/Wr 1618/2000, OwSS 2003, nr 3, poz. 68; wyrok WSA w Warszawie z 7 października 2004 r., II SA 3144/03, LEX 16073). Rada nie może zobowiązać organu wykonawczego do konkretnego działania w zakresie gospodarowania nieruchomościami. Nie może np. wskazywać organowi wykonawczemu trybu, w jakim ma być sprzedana nieruchomość (Wyrok WSA w Szczecinie z 9 marca 2023 r. (II SA/Sz 928/22).). W judykaturze wskazuje się, iż uchwała podejmowana na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg powinna przykładowo zawierać granice, w jakich muszą się zmieścić dokonywane przez organ wykonawczy czynności, wymagania, jakim ma odpowiadać obrót nieruchomościami gruntowymi, cele, jakie mają być osiągnięte przez czynności organu wykonawczego czy okoliczności, jakie należy uwzględnić podejmując decyzje w tych sprawach (tak w wyroku WSA w Warszawie z 17 grudnia 2007 r., I SA/Wa 1654/07, niepubl.). Zgodnie z definicją słownikową (Słownik języka polskiego, www.sjp.pwn.pl.) „zasada” rozumiana jest jako: „prawo rządzące jakimiś procesami, zjawiskami, formuła wyjaśniającą to prawo; norma postępowania; ustalony na mocy jakiegoś przepisu lub zwyczaju sposób postępowania w danych okolicznościach”. Zasady uchwalane przez organ stanowiący jst nie mogą wkraczać w już ustawowo uregulowaną materię ani też jej modyfikować. Powinny raczej stanowić dopełnienie i uzupełnienie regulacji ustawowych. Ponadto naruszeniem prawa będzie powielenie w treści uchwały przepisów ustaw (Rafał Padrak, Zbywanie i oddawanie do korzystania nieruchomości samorządowych i Skarbu Państwa, Wrocław 2010 r., s. 27.). Biorąc pod uwagę bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, przedmiotowe zasady powinny mieć charakter ogólny i generalny, stanowić zbiór podstawowych reguł postępowania. /korzystasz ze strony inwentaryzacja.info.pl/ Zakres znaczenia pojęcia zasad i spraw, jakie mogą być uregulowane w uchwale ws. zasad, a więc w akcie prawa miejscowego, powinien być jednak wyraźnie i precyzyjnie określony w ustawie.
2. Zgodnie z art. 32 ust. 1b ugn wojewoda – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo odpowiednia rada albo sejmik – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego ustalają, odpowiednio w drodze zarządzenia albo uchwały, zasady przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, kierując się w szczególności:
1) potrzebami społeczności lokalnej oraz interesem publicznym, w tym potrzebą zapewnienia rezerw terenów na realizację celów publicznych i pod budownictwo mieszkaniowe;
2) ładem przestrzennym;
3) racjonalnością ekonomiczną;
4) stanem realizacji postanowień umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w tym celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste;
5) okresem pozostałym do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
6) potencjałem inwestycyjnym nieruchomości gruntowej na potrzeby realizacji celów publiczny
3. Według art. 198i odpowiednia rada albo sejmik w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ugn, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw mogła określić, w drodze uchwały, szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych albo zobowiązać, w drodze uchwały, organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia
4. Stosownie do art. 37 ust. 4 ugn wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. W uchwale takiej rada nie może udzielić generalnej zgody na odstąpienie od trybu przetargowego zawierania tych umów (Zob. wyrok WSA w Gliwicach z 29 lipca 2019 r., II SA/Gl 730/19, LEX nr 2704408.).
5. Wojewoda (Albo minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność SP.) albo odpowiednia rada lub sejmik województwa, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, mogą podjąć odpowiednio zarządzenie albo uchwałę o odstąpieniu od zbycia w drodze przetargu nieruchomości:
1) przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmiot, dla którego są to cele statutowe i którego dochody przeznacza się w całości na działalność statutową;
2) zabudowanych na podstawie zezwolenia na budowę lub których zabudowa została zalegalizowana zgodnie z procedurami przewidzianymi w odrębnych przepisach, jeżeli o nabycie nieruchomości ubiega się osoba, która dzierżawi lub użytkuje nieruchomość na podstawie umowy zawartej na co najmniej 10 lat.
Zasady i tryb organizowania i przeprowadzania przetargów regulują przepisy ugn oraz rozporządzenia w sprawie przetargów. Zgodnie z art. 35 ust. 1 ugn właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a także zamieszcza się na stronach internetowych właściwego urzędu. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, przekazuje wykaz wojewodzie, w celu jego zamieszczenia na stronie podmiotowej wojewody w Biuletynie Informacji Publicznej przez okres 21 dni. Informację o zamieszczeniu wykazu właściwy organ podaje do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest nieruchomość. Stosownie do art. 35 ust. 1b ugn obowiązek publikacji wykazu, nie dotyczy oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użyczenie na czas oznaczony do 3 miesięcy. Wykaz sporządza się i podaje do publicznej wiadomości, jeżeli po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 miesięcy strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Dotyczy to zarówno nowych umów dotyczących tej samej nieruchomości zawieranych między tymi samymi stronami, jak i zmiany umowy powodującej wydłużenie okresu najmu lub dzierżawy ponad 3 miesiące.
Informacje, które należy zamieścić w wykazie określa art. 35 ust. 2 ugn, odpowiednio do rodzaju zamierzonej czynności prawnej, tj.: oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości; powierzchnię nieruchomości; opis nieruchomości; przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania; termin zagospodarowania nieruchomości; cenę nieruchomości; wysokość stawek procentowych opłat z tytułu UW; wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy; terminy wnoszenia opłat; zasady aktualizacji opłat; informacje o przeznaczeniu do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie; termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości.
Z art. 38 ust. 1 ugn wynika, że przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ. Stosownie do § 4 rozporządzenia w sprawie przetargów, w przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu. Właściwy organ ustala wysokość wadium, które nie może być niższe niż 5% ceny wywoławczej i wyższe niż 20% tej ceny. Wadium może być wnoszone w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego. Właściwy organ wskazuje w ogłoszeniu o przetargu przynajmniej jedną formę wniesienia wadium. Wyznaczony termin wniesienia wadium powinien być ustalony w taki sposób, aby umożliwiał komisji przetargowej stwierdzenie, nie później niż 3 dni przed przetargiem, że dokonano wniesienia.
Stosownie do art. 38 ust. 2 ugn w ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje zamieszczone w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu, a w razie ogłoszenia kolejnego przetargu lub rokowań, również terminy przeprowadzenia poprzednich przetargów (Szczegółowe wymagania co do ogłoszenia o przetargu i przebiegu postępowania określono odpowiednio w § 13-14 rozporządzenia w sprawie przetargów (przetarg ustny nieograniczony), § 15 (przetarg ustny ograniczony), § 16-23 (przetarg pisemny nieograniczony), § 24 (przetarg pisemny ograniczony), § 25-29 (rokowania po drugim przetargu)). Zadaniem właściwego organu jest ukształtowanie warunków przetargowych w sposób zgodny z przepisami oraz zasadami prawidłowej gospodarki.
Istotnym w aspekcie prawidłowości przebiegu przetargu, wyboru osoby wyłonionej jako nabywca nieruchomości oraz zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości publicznej w trybie przetargowym jest określenie warunków udziału w przetargu osób pozostających w związku małżeńskim, w szczególności w ustroju wspólności majątkowej.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 kro zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Według § 2, ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Zgodnie z § 4, jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna. Z powyższych przepisów wynika, że bez zgody drugiego małżonka (jeśli obowiązuje wspólność majątkowa małżeńska), nie będzie mogło dojść do nabycia przez nich nieruchomości publicznej. Należy również zauważyć, że zgoda drugiego małżonka jest wymagana nie tylko do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, ale do wszelkich czynności (prawnych) prowadzącej do nabycia oraz zawarcia umowy o charakterze umowy przedwstępnej w wyniku podpisania protokołu z przetargu (Podpisanie protokołu z przeprowadzonego przetargu wywołuje istotne skutki prawne. Protokół stanowi potwierdzenie dopełnienia przez kompetentne organy i osoby uczestniczące w przetargu trybu i zasad jego przeprowadzenia, potwierdza prawidłowość przebiegu samego przetargu. Zob. G. Bieniek. S. Rudnicki (red.), Prawo obrotu nieruchomościami Warszawa 2001, s. 506; K. Stefaniuk, Zawarcie umowy w drodze przetargu …, dz. cyt. s. 106-108; E. Gniewek, Glosa do uchwały SN z 2 sierpnia 1994 r., III CZP 96/94, Rejent 1995, nr 4, s. 151. WW. autorzy opowiadają się za uznaniem wyłonienia nabywcy w przetargu jako zawarcia zmodyfikowanej umowy przedwstępnej. Za uznaniem, że jest to umowa sui generis opowiada się S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2006, s. 183.)). /korzystasz ze strony inwentaryzacja.info.pl/ Czynności prawne objęte tym unormowaniem zostały wyróżnione przy zastosowaniu kryterium ukierunkowania na określony skutek („prowadzące do…”), a nie według ustawowych typów czynności nazwanych. Użycie formuły „czynności prawne prowadzące do…” wyznacza szerszy katalog czynności niż gdyby odwołano się bezpośrednio do skutków prawnych czynności (np. czynność, której skutkiem jest…), ale również zobowiązania do spowodowania takiego skutku, czyli umowy zobowiązujące z wyłączonym skutkiem rzeczowym oraz umowy przedwstępne. Ustawowe kryterium spełniają bowiem nie tylko czynności rozporządzające oraz zobowiązująco-rozporządzające (czyli te, których bezpośrednim następstwem jest przejście prawa do nieruchomości na inny podmiot). Celem tego rozwiązania jest uchronienie kapitału rodziny jeszcze na etapie poprzedzającym zobowiązanie, ponieważ niewykonanie umów zobowiązujących może w jakimś stopniu odbić się na majątku wspólnym małżonków (A. Sylwestrzak [w:] Komentarz do niektórych przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego [w:] Zarząd majątkiem wspólnym. Komentarz, Warszawa 2016, art. 37.)
Obligatoryjna zgoda drugiego z małżonków, co jest oczywiste, nie dotyczy czynności dokonywanych przez oboje małżonków, w imieniu obojga małżonków ani czynności prawnych dokonywanych między małżonkami oraz czynności dotyczących majątków osobistych małżonków. Czynności, których dotyczy art. 37 kro, mogą być dokonane nie tylko przez jednego małżonka za zgodą drugiego małżonka, ale również przez oboje małżonków działających łącznie – osobiście bądź przy wykorzystaniu instytucji pełnomocnictwa. Każdy z małżonków może zatem udzielić umocowania do dokonania czynności prawnej z katalogu art. 37 § 1 kro i wówczas mocodawca będzie stroną dokonanej czynności. Z kolei małżonek, do którego kompetencji należy udzielenie zgody obligatoryjnej, mógłby udzielić pełnomocnictwa do wyrażenia tej zgody (A. Sylwestrzak [w:] Komentarz do niektórych przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego [w:] Zarząd majątkiem wspólnym. Komentarz, Warszawa 2016, art. 37.). Brak w warunkach przetargu warunków dotyczących udziału obojga małżonków w przetargu i dopuszczenie do udziału w przetargu osoby fizycznej bez sprawdzenia, czy pozostaje ona w związku małżeńskim, a jeśli tak, to jaki ustrój majątkowy obowiązuje, stwarza ryzyko nie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości publicznej i zniweczenia skutków przeprowadzonego czasochłonnego postępowania przetargowego w przypadku braku zgody drugiego małżonka, o której mowa w art. 37 kro. W związku z tym, że gospodarowanie nieruchomościami powinno się odbywać w oparciu o plany wykorzystania zasobu nieruchomości, stwarza to ryzyko niezrealizowania/opóźnienia w realizacji tego planu, a także np. niezrealizowania założonych w planie finansowym gminy dochodów ze zbywania nieruchomości. Nie wydaje się możliwe skuteczne zatrzymania wadium wpłaconego przez jednego z małżonków. Zgodnie z art. 41 ust. 2 ugn przesłanką zatrzymania wadium jest nieprzystąpienie bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy sprzedaży w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu przez osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości (wg przepisów § 13 pkt 8, § 16 pkt 10 rozporządzenia uchylenie się od zawarcia umowy). Jeśli więc w postępowaniu przetargowym komisja przetargowa nie zadba, by uczestnikami przetargu byli oboje małżonkowie w razie istnienia wspólności majątkowej małżeńskiej, ani nie zażąda dowodów o istnieniu rozdzielności małżeńskiej, i dopuści do udziału w przetargu jedynie jednego z małżonków, którego oferta została wybrana, co zostało potwierdzone w protokole z przetargu złożeniem podpisów przez członków komisji przetargowej i wyłącznie jednego z małżonków, to nie wydaje się możliwe uznanie, że doszło do spełnienia przesłanek do zatrzymania wadium. One bowiem odnoszą się do uczestnika przetargu, który został ustalony jako nabywca nieruchomości (nabywcą nieruchomości może być tylko osoba dopuszczona do przetargu). To na organizatorze przetargu ciąży obowiązek przeprowadzenia przetargu w ten sposób, który umożliwi zawarcie umowy z osobą prawidłowo dopuszczoną do udziału w przetargu, która podpisze protokół z przetargu. Osoba ta, nie będąc zobowiązana w warunkach przetargowych do ujawnienia pozostawania w związku małżeńskim i informacji o ustroju majątkowym, nie dopuszcza się zatajenia tych informacji, skoro nie oczekiwał ich ujawnienia organizator przetargu (w szczególności nie musi mieć ona świadomości potrzeby ich ujawnienia). To na osobach uczestniczących w zarządzaniu mieniem komunalnym, a nie na uczestnikach przetargów na sprzedaż nieruchomości publicznych, ciąży obowiązek zachowania szczególnej staranności przy wykonywaniu zarządu (zob. art. 50 ust. 1 usg). Wprawdzie nie ma przepisów umożliwiających wprost żądanie podawania przez uczestników przetargu informacji o stanie cywilnym i ustroju majątkowym małżeńskim, ale przetwarzanie tych danych jest niezbędne do wykonania umowy, która nawiązuje się pomiędzy organizatorem przetargu a osobami przystępującymi do przetargu, a także do prawidłowego wykonania zadania publicznego jakim jest gospodarka nieruchomościami, a w jej ramach obrót nieruchomościami publicznymi (art. 7 ust, 1 pkt 1 usg i art. 13 i n. ugn).
Właściwy organ powinien dążyć do przeniesienia kosztów związanych z przygotowaniem nieruchomości do zbycia na nabywcę (Przez odpowiednie sformułowanie warunków przetargu lub odpowiednie określenie (w szczególności podwyższenie w stosunku do wartości oszacowania) ceny wywoławczej.). Powyższe jest traktowane w orzecznictwie sądów jako wyraz dbałości o finanse publiczne (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie sygn. II SA/Ol 612/24 – LEX nr 3774354). Kwestionowane w orzecznictwie było tylko wprowadzanie tego „przenoszenia” jako zasady zbywania nieruchomości w uchwałach podejmowanych na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg, ponieważ ustalanie treści umów stanowi materię zastrzeżoną dla organu wykonawczego (Np. wyrok WSA w Olsztynie z 17 lutego 2015 r., II SA/Ol 1354/14, LEX nr 1653266.). Zakazu przenoszenie kosztów związanych z przygotowaniem nieruchomości do zbycia na nabywcę nie można wywodzić z art. 23 i 25 ugn. Z art. 23 ust. 1 pkt 2 ugn i art. 25 ust. 1 ugn wynika jedynie, że właściwy organ zapewnia wycenę nieruchomości, a więc ww. przepisy nie ograniczają uprawnień właściciela nieruchomości publicznej do późniejszego przeniesienia poniesionych kosztów na nabywcę w warunkach przetargu lub w wyniku rokowań (przy czym mogą to być także inne koszty niż związane z oszacowaniem wartości nieruchomości, np. koszty wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów).
Według art. 28 ust. 2 ugn i art. 38 ust. 2 ugn w ogłoszeniu o przetargu należy określić m.in. warunki przetargu, zgodnie § 6 pkt 6 rozporządzenia w sprawie przetargów dopuszczalne jest określenie w ogłoszeniu terminu i miejsca, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami przetargu. Treść ogłoszeń o przetargach na zbycie nieruchomości publicznych nie została określona w sposób enumeratywny w rozporządzeniu w sprawie przetargów, o czym świadczy zawarte w § 13 i 16 rozporządzenia w sprawie przetargów sformułowanie „w szczególności”. Ww. przepisy nie ograniczają więc zasady swobody zawierania umów i kształtowania ich treści w odniesieniu do kształtowania warunków przetargu w odniesieniu do kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia. Stałoby to w sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki, o których mowa w art. 12 ugn (zasadą efektywności ekonomicznej, zasadą racjonalnego gospodarowania) i dbałością o finanse, które mają charakter publiczny, a ponadto z zasadami ustalenia ceny wywoławczej w I przetargu art. 67 ust. 2 pkt 1 ugn i ceny w drodze bezprzetargowej art. 67 ust. 3 ugn (w przepisach tych mowa, że ta cena nie może być niższa – a więc może być wyższa – niż wartość oszacowania). Z przepisów tych jednoznacznie wynika, że istnieje tylko dolny próg ceny, którą można uzyskać. To jedyne ograniczenie swobody zawierania umów. Zatem cenę można (i należy) uzyskać w kwocie zgodnej z art. 12 ugn (Wg art. 28 ust. 2 ugn warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Zgodnie z art. 72 § 1 kc, jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji. Umowy zbycia nieruchomości, zawierane w trybie rokowań (negocjacji), będą zawarte, jeśli strony uzgodnią wszystkie postanowienia, a nie tylko przedmiotowo istotne. Ustawodawca w ugn nie wprowadził normy zakazującej właściwemu organowi prowadzenia rokowań również w przedmiocie rozłożenia lub przeniesienia w całości na nabywcę kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia. W świetle art. 12 ugn nie widać powodów, by wspólnota samorządowa ponosiła w całości te koszty bez podjęcia choćby próby negocjacji przez przedstawicieli właściwego organu w celu ich przeniesienia w całości lub w części na nabywcę. Należy jednak zauważyć, że końcowy efekt negocjacji w tym zakresie może być różny.).
Zgodnie z art. 40 ust. 4 ugn przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu. Potrzeba jednoznacznego określenia tego treści pojęcia wynikała z faktu, że na podstawie art. 39 ugn zakończenie pierwszego przetargu wynikiem negatywnym jest przesłanką dopuszczalności organizowania drugiego przetargu (w którym istnieje możliwość obniżenia ceny wywoławczej ogłoszonej w pierwszym przetargu), a następnie organizowania kolejnych przetargów albo prowadzenia rokowań. W art. 39 ugn został określony termin, w ciągu którego w celu zbycia nieruchomości należy przeprowadzić drugi przetarg, a w przypadku negatywnego rezultatu przetargów – termin, w ciągu którego można przeprowadzić rokowania lub kolejne przetargi. I tak, stosownie do art. 39 ust. 1 ugn, jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż sześć miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu, stosownie do art. 67 ust. 2 pkt 2 ugn. Według art. 39 ust. 2 ugn, jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż sześć miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu.
Należy zauważyć, że w ust. 1 art. 39 ugn mowa o przeprowadzeniu drugiego przetargu, natomiast w ust. 2 o organizowaniu kolejnego przetargu lub zbyciu nieruchomości w terminie sześciu miesięcy od zamknięcia poprzedniego przetargu. Ustawa posługuje się trzema różnymi terminami („przeprowadza się drugi przetarg”, „zbyć nieruchomość w drodze rokowań”, „organizować kolejny przetarg”), co powoduje, że rzeczywiste terminy końcowe czynności przeprowadzanych po zakończeniu wynikiem negatywnym poprzedniego przetargu nie są identyczne. Organizowanie i przeprowadzanie przetargu nie są pojęciami tożsamymi, co wynika np. z treści art. 38 ust. 1 ugn, w którym ustawodawca wyszczególnia organizowanie i przeprowadzanie przetargów jako odrębne zadania właściwego organu. Należałoby zatem przyjąć, że przetarg jest zorganizowany z chwilą opublikowania ogłoszenia o przetargu, zaś do przeprowadzenia przetargu dochodzi z chwilą wyłonienia nabywcy nieruchomości lub rozstrzygnięcia komisji przetargowej o zamknięciu przetargu bez wyłonienia nabywcy. Natomiast zbycie nieruchomości następuje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że termin, o którym mowa w ust. 2 art. 39 ustawy, jest najkrótszy w razie zbywania nieruchomości w rokowaniach po drugim przetargu. /korzystasz ze strony inwentaryzacja.info.pl/
Stosownie do art. 28 ust. 3 ugn, protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy. Według art. 41 ugn organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia (ust. 1). Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, o którym mowa w ust. 1, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu (ust. 2) (W § 10 rozporządzenia w sprawie przetargów określono, jakie informacje powinien zawierać protokół przeprowadzonego przetargu. Termin i sposób podania informacji o wyniku przetargu do publicznej wiadomości wskazano w § 12 ust. 1-2 rozporządzenia w sprawie przetargów.).
Stosownie do treści art. 70 ust. 1 ugn, cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa w art. 37 ust. 2 i 3 oraz w art. 39 ust. 2 ugn, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Szczegółowe regulacje, dotyczące rozkładania ceny na raty, zawarte są w art. 70 ust. 2 – 4 ugn.
Według art. 37 ust. 4 ugn zdanie pierwsze zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Oznacza to, że w przypadku zawierania umowy użytkowania, najmu, dzierżawy na czas do trzech lat tryb jest dowolny, przetarg może być stosowany, jeżeli właściwy organ uzna to za stosowne. Przepis art. 37 ust. 4 ugn nie odsyła do art. 37-42 ugn i przepisów rozporządzenia do oddawania do korzystania nieruchomości publicznych w drodze przetargu. Oznacza to, że właściwy organ ma swobodę w określaniu trybu i sposobu przeprowadzania tych przetargów. Przetargi mogą być organizowane zarówno jako ustne (aukcje), jak i pisemne. Wobec jawności oddawania do korzystania nieruchomości publicznych wynikającej z art. 35 ugn, procedurę powinno wszczynać ogłoszenie o przetargu. Według art. 701 § 2 kc w ogłoszeniu aukcji albo przetargu należy określić czas, miejsce, przedmiot oraz warunki aukcji albo przetargu lub wskazać sposób udostępnienia tych warunków. Oddawanie nieruchomości w użytkowanie, najem lub dzierżawę w drodze przetargu może następować w oparciu o odpowiednio stosowane przepisy ugn i rozporządzenia w sprawie przetargów, jeżeli taka będzie wola właściwego organu. Naruszenie zasady przetargu i zaniechanie przeprowadzenia przetargu (obligatoryjnego), mimo obowiązku wynikającego z art. 37 ust. 4 ugn, będzie skutkować bezwzględną nieważnością zawartej umowy. Niezależnie od przyjętej procedury, naruszenie postanowień dotyczących sposobu prowadzenia przetargu czy poszczególnych warunków przetargowych nie powinno skutkować bezwzględną nieważnością zawartej umowy. W odniesieniu do skutków takich wad przetargu będą miały zastosowanie przepisy ogólne kc (art. 701 -705).
Źródło: https://www.nik.gov.pl/kontrole/wyniki-kontroli-nik/pobierz,llu~p_24_073_202503311633211743431601~01,typ,kk.pdf (data publikacji 6.02.2026)
